摘  要：小区车库权属是一个有争议的话题，在《物权法》出台之前，学术界有过很多观点，主要有业主所有说、开发商所有说、国家所有说以及约定权属说等。《物权法》对小区车库权属作了基本的规定，认为车库应该首先满足业主的需要，并且可以约定归属。《物权法》的这一做法是正确的，但是由于法律规定尚不是很明确，因而需要实施细则作进一步的规定。小区车库有多种形式，不同形式的小区车库之权属应该遵循不同的规则，特别一些算入公摊面积的地下车库，其权属应该算作全体业主共有，这样的做法并不违反《物权法》。

关键词：车库；物权法；权属

THE RESEARCH ON THE OWNERSHIP OF THE GARAGE IN COMMUNITY

Student:     ×××

Tutor:       ×××

(College of×××××××, ××University, ××, China)

Abstract: The ownership of the garage in community is a controversial issue. Before the Property Law of the People's Republic of China was released, there were many theories about the ownership of the garage in the community, such as ownership of the proprietor, ownership of the house developing merchant, ownership of the state and owership negotiated by contract. The Property Law contains some basic regulations, which insists that the garage should be meet with the house-owners needs, and people can make an agreement about the ownership of the garage. The law is right but the articles are still not perfect, so some regulations should be made to modify the law. There are many kinds of garages in community, so different kinds of garage should apply different regulations. Take the underground garage as an example, if the area of the garage reckons in the public area, so the house-owners should be the owner of the garage.

Key words: Garage; The Property Law; Ownership

前言

随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，有经济能力购买商品房的人越来越多，很多群众也有能力购买私家车。但是由于城市私家车数量远远超过小区车库的数量，因此小区车库成了稀缺资源。开发商在开发房地产的过程中也往往高价出售小区车库给业主。但是在很多情况下，小区车库的权属还是无法得到合适的界定。这种现象在我国《物权法》出台之前尤其严重，在学术界也引发了很多争议，在《物权法》制定过程中，这种争论达到了白热化的状态，物权法草案的几次修改均与小区车库的归属有关。从中可以看出不同利益群体在小区车库方面的分歧。《物权法》出台后，小区车库的归属有了基本的界定，但是由于《物权法》相关条文比较简易，因此小区车库归属的争议在一定范围内还将继续存在。

本文就是在此背景下，结合《物权法》出台前后人们对于小区车库归属的争议和《物权法》对小区车库归属的问题继续展开一些研究，特别是针对《物权法》的相关规定进行一些解读，提出一些自己的观点，不当之处望老师们批评指正。

一、小区车库概述

（一）小区车库的概念

研究者认为“车库，是指建造于土地用途为居民住宅用地之土地上的车库，而不涉及商业用地、综合用地及其他用途之土地上所建的车库；其次，住宅用地之上所建之房屋存在区分所有权的情形；再次，车库包括住宅小区基地范围内不与房屋相连的露天停车区域，以及以房屋的一层部分或地下层部分为停车之用的停车区域”。[1]所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。[2]王利明老师这一简洁的概念界定揭示了小区车库的内涵。笔者认为本文的研究可以在这一概念的基础上进行。

（二）小区车库的特征

从这一概念来观察，可以得出如下关于小区车库的属性：

1．小区车库整体不具有独立性

小区车库在整体上隶属于整个小区，而不是独立的建筑物，只能算是附属性的建筑物。小区车库的这一特性正是引发小区车库权属争议的根源。因为如果小区车库是一个独立建筑的话，那么其权属比较容易界定。但是由于小区车库在整体上不属于独立的建筑，而是小区整体的一部分，属于附属建筑，那么在区分所有权的制度之下，小区的权属容易引发争议。

2．小区车库具有一定的独立性

小区车库一定的独立性是指小区车库具有独立的空间，这也是小区车库的物理属性之一。小区车库在空间上具有一定的独立性表明小区车库具有一定的利用价值，人们可以用车库来存放车辆或者其他物品。

3．主要用来存放车辆

这一特点表明了小区车库的用途，体现了小区车库的使用价值。事实上，小区车库的种类有很多，一般小区车库除了停放车辆当然也可以存放其他物品。

需要说明的是，小区停车位并不在本文的论述范围之内，本文主要集中论述小区车库的归属，对于小区停车位的归属不再赘述。理由是，小区车库与小区车位的概念有重叠的可能，如地下车库中可能包含很多不同的车位；小区车库与车位也可能完全不同，如地上停车位与小区车库可能根本没有联系，两者彼此独立。由于本文的选题是小区车库的权属研究，因此本文对车位的问题不作另外研究，而是重点分析小区车库的权属问题。

二、小区车库权属的有关争议及评析

在物权法出台之前，人们对于小区车库的权属存在很多争议，相关民事纠纷也不断。但是由于当时我国物权立法的缺位，在实际的司法操作中产生了很多困难。“从现实生活中发生的各种案件来看，关于小区车库权属的争议主要表现在车库的所有权究竟归属于谁，是归开发商所有，全体业主共有，还是个别业主专有。”[3]可以说，《物权法》中关于小区车库归属的问题就是针对这些争议而出台的。但是由于《物权法》在处理小区车库归属问题上还存在一些疑问，有关争议也仍然存在，因此研究关于小区车库归属的争议显得很有必要。总体来看，关于小区车库的归属有如下几种观点：

（一）车库归业主所有

     这种观点认为，车库应当归业主所有。这种理论内部又分为两种观点，第一种观点是车库归业主共有，这种观点认为，“既然业主对于所购房屋拥有专有所有权，也就对车库拥有共有部分持分权，而不需要另行支付购买或使用小区车库的费用。开发商将车库作为专有部分单独出售或出租，有明显地任意变更土地用途之嫌疑，也严重侵犯了小区业主的权利。”[4]按照这种思路，小区车库的归属应该明确地规定为业主所有，也就是通过法律规定的方法将小区车库的权属确定下来。

第二种观点认为小区车库是业主建筑区分所有权内容的一部分。这种观点认为，小区车库是作为业主的建筑物区分所有权的内容，其附属于整个业主的专用部分的所有权而存在，开发商销售房屋应当为业主提供停车场所。所以，关于车库的归属不能通过约定而必须通过法律规定归业主所有。

笔者认为，上述两种说法均有一定的道理。事实上，开发商确实完全可以将兴建小区车库的投资摊薄进房价，由业主来承受。而且从小区车库的使用价值来看，车库确实是现代住宅小区的必备设施，否则小区整体的居住功能就不能得到实现。但是不难看出，小区车库归业主所有这种观点本身存在着一定的缺陷，即房地产开发商如果确实没有将小区车库的投资摊薄进房价，或者确实没有将小区车库的面积计入公摊，那么将小区车库的归属确定为业主所有显然是不公平的。因为房地产交易市场变化多端，开发商有不同的营销策略，对于经济价值巨大的小区车库来说，各家开发商的具体做法也不一样，因此如果法律强行将小区车库划归业主所有，事实上对房地产开发并无好处，且妨碍了民事主体之间的意思自治。

（二）车库归开发商所有

这种观点一般为开发商所持有，这在一个利益分化的社会，是可以理解的。此种观点认为，小区业主分摊的是国有土地使用权，分摊面积仅仅限于地表的使用权，而地下车库是利用该土地的地下空间而建造的，且是开发商投资建造的，理所当然应当归开发商所有。

[2] 王利明．论物权法中车库的归属及相关法律问题[J]．现代法学2006（9）：76-86

[3] 季敏．小区车库类型划分及权属确认[J]．河南省政法管理干部学院学报，2007（4）：116-118

[4] 金凤．略论住宅小区车库的归属[J]．贵州师范大学学报，2004（4）：21