摘要：预告登记制度所保障的是针对物权变动的债权请求权，该请求权被赋予了物权效力。该制度属于“债权物权化”类型，成为债权之间的桥梁，保护了已订立合同却暂时难以进行本登记的不动产权利受让人的利益，填补了债权与物权之间的空隙，体现了物权优先力和债权优先权制度的关系。
关键词：预告登记 债权物权化 物权优先效力 债权优先权
预告登记是关于不动产物权变动的重要制度，它以防范风险见长，能够帮助期待不动产物权变动的权利人免受“二重买卖”等中间处分行为的损害，该制度体现了物权优先力和债权优先制度的关系。
一、预告登记的特征和效力
我国《物权法》20条规定了预告登记制度：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”根据该条规定，预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种变动是不动产登记的特殊类型。它所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。
从《物权法》第20条的规定来看，预告登记制度具有以下特征：
（一）预告登记的目的在于“保障将来实现物权”
预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的保障手段，它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的请求权。它限制债务人违背义务对不动产进行处分的权限，使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权，即“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。预告登记中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的请求权。具体来说，就是基于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的请求权。
（二）预告登记具有从属性
预告登记与被保全的请求权同命运，只有存在请求权时才能进行预告登记，如果以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权因履行、免除、诉讼时效经过、债权合同无效或被撤销等原因而消灭，预告登记也随之自动消灭；当债权请求权已获得实现时，预告登记也依法消灭；如果不动产因法院的判决、政府的征收而办理了新的登记时，预告登记也归于消灭。即物权法规定的“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。此外，预告登记不能单独转让而必须随同被担保的债权而转让，此时受让人有权申请登记机关进行更正登记。预告登记可依当事人协议进行。《物权法》明确允许当事人通过协议约定向登记机构申请预告登记，但是这并不意味着法律不能规定当事人单方申请进行预告登记。
我国《物权法》规定了预告登记的权利保全效力，该效力在于使买卖房屋或者其他不动产物权的协议在一定期间内（3个月）具有物权的排他效力、对抗效力。以不动产买卖为例，在此种情形下，不再适用普通的“一物两卖”的规则，虽然在预告登记后、物权变动登记之前，买受人还没有取得不动产的所有权；但在预告登记后，未经预告登记的权利人同意，出卖人再将不动产卖给第三人的，后一个买卖合同可以有效，但不能发生物权效力即后者不能依赖买卖合同而取得所有权。这就是债权合同经过预告登记，取得了物权效力，称之为“债权物权化”。
二、预告登记的物权性和债权性分析
预告登记的法律性质在理论界一直有争议。对此，在国内主要有三种观点：一是“请求权保全制度说”，认为预告登记系介于物权与债权之间，兼具二者的性质，在现行法上为其定性，实有困难，可认系于登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。①二是“准物权说”，认为预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者说是一种准物权。②三是“债权物权化说”，认为预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。③上述观点都试图将预告登记后的权利的性质往物权上靠，紧紧抓住它具有的对抗第三人效力这一特性，因为这一特性与物权对世权的特性很相近。那么，它是一种物权吗？
（一）预告登记的物权性
1．反映物权要求的公示原则。预告登记发自于当事人申请的意思表示，且将请求权通过公示手段对外展示，反映了物权要求的公示原则。预告登记既是承认并保障权利人将来对房产的法律支配关系的制度，也是债权债务关系的延伸。
2．反映物权的排他性效力。签订转让合同后，在房产交付之前，就存在着同一房产被再次买卖或者被抵押的可能性，也存在着受让人要求转让人交付房产的债权无法按合同约定的期限实现的风险。经过当事人向登记机构申请预告登记，使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样，债权转化为准物权，债权的义务主体成为不特定的、能够对抗的第三人，即具有排他性，以阻断他人取得房产权利的可能性，防止转让人一房多卖以及将房产抵押的风险。
（二）预告登记的债权性
1．预告登记是请求权的一种具体表现。预告登记时物权变动尚未实现，因此登记对象不是物权本身，而是将来房产物权变动的请求权，其本不应纳入物权的登记范围。但如果不对请求权加以有效保全，则权利人的权利难以得到保障。预告登记制度则使预告登记保全的请求权具备对抗第三人的效力。该请求权本身虽是一种债权，但预告登记使该债权具备了物权的某些效力，是请求权物权化的一种具体表现。
2．预告登记所保全的请求权，可以附条件，也可以附期限。当事人可以特别约定附条件或者附期限，就此条件成就时或者期限到来时而发生请求变更物权效力。因此，请求权人未来是否可以实际取得物权并不确定。
3．支配性之缺乏以及从属性。预告登记权利人并不具有对标的不动产进行事实支配或法律支配的权利，有时标的物本身在登记之时可能尚不存在，如对楼花买卖进行的预告登记即是如此。因此，预告登记权利人所具有的权利并非一种支配权。由预告登记的从属性而引发的分析则表明，预告登记权利人所享有的请求权仍然完全处于债务关系之中，受到此种债务关系的极大约束，从而并不能改变其合同请求权的实质。
以上分析不难看出，预告登记的请求权不属于物权。物权是一种支配权，对标的物的可支配性是物权的首要特性，仅仅具有排他性，并不足以使某一权利成为物权。因此，该请求权应该为一种特殊的债权。预告登记后的物权变动请求权除了具有特殊的对抗第三人的排他效力外，其他特征均与债权相符，其本质仍然是债权人与债务人之间的一种相对法律关系。即在条件成就之时，权利人有权请求义务人进行物权变动登记，而不能直接支配该标的物；在债务人不履行或不完全履行义务时，权利人也仅可以要求义务人承担违约责任，而不得以物权人身份提出基于物权的请求；在预告登记后，义务人所为的有害于其债权的行为，权利人也只是能够主张该行为无效，而不得直接对第三人主张权利。这些都是债权具有的特性。法律之所以赋予经预告登记后的物权变动请求权具有对抗第三人的效力，实乃出于保护交易安全、维护市场信用的考虑。
三、预告登记体现了物权优先力和债权优先权制度的关系
不论对物权的优先效力持“一元说”还是“二元说”，我国学者都承认物权具有优先于债权的效力（即狭义的物权优先力）。所谓物权优先于债权的效力，即在同一标的物上既有物权，也有债权时，无论物权成立于债权之前或之后，物权均有优先于债权的效力，④或者说物权排斥债权。当然，物权优先于债权并不是绝对的，法律另有规定或者当事人另有约定不在此限。我国物权优先于债权的例外情形主要有：
（1）买卖不破租赁。（2）基于公益或社会政策的理由，法律得有例外规定。如土地增值税征收优先于设定在先的抵押权。《物权法》施行后，预告登记便成为债权优先于物权的另一种特殊情形。预告登记作为债权请求权，可优先于在其后成立的物权（顺位的确保）。当然如果想获得具体的优先效力，必须取得物权并把预告登记改为正式登记。但是预告登记不会禁止后来发生的其他物权的变更登记，而只能产生有利于请求权人对不动产权利人的处分限制。如在“一物二卖”场合，标的物为不动产，先买者办理了预告登记，后买者如在预告登记有效期限内依据买卖合同办理了登记，后买者并不当然取得所有权，其对标的物的所有权并不优先于先买者的债权。未经预告登记的权利人同意，该不动产处分行为不发生物权效力。笔者认为，这一规定对于避免不必要的纠纷、确立预告登记保全效力是十分必要的。
债是天生的平等派，一般情况下，同一物上设立的多个债权不管设立时间的先后和数额的差别，都具有平等的效力，债权人在依法受偿时都是平等的，债权相互之间不存在优先效力问题。物权具有对抗第三人的效力，债权没有对抗第三人的效力；但是通过预告登记，债权法上的请求权有了对抗欲变动同一物权的第三人的效力，具有了优先于其他债权请求权的效力，所登记的请求权就得到了保护，即预告登记属于债权优先权制度，具有了物权的效力。所以说，预告登记制度可以说是物权法原理向债法的扩张和渗透，具有广泛的以物权效力保障债权实现的意义。
从以上分析可以看出，预告登记制度不仅在债权内部优先于其他债权请求权，而且在外部还优先于在其后成立的物权，预告登记制度属于债权优先权制度的内容，同时也是物权优先力的限制或例外，体现了物权优先力和债权优先权制度的关系。
四、结语
在我国，“一物数卖，自古有之，在物价波动之际，最为常见，而此实多出于出卖人罔顾信用，图谋私利”⑤。这种情形确实有违诚实信用原则，使债权人实现特定物权变动的债权目的落空，无助于社会信用机制的形成。我国《物权法》规定的不动产预告登记制度保护了债权人利益。债权人可以将其将来的不动产物权变动请求权纳入预告登记，可以主张债务人所为的与其请求权相抵触的行为无效，不仅获得了债权内部的优先权，也对抗了物权的优先性。总之，该预告登记制度巧妙综合了债权法理论与物权法理论，较好地平衡了交易各方的利益，为交易秩序的正常运行提供了有力的制度保障，实现了物权法所追求的公平、正义、效率的和谐统一。
注释：
①王泽鉴．民法物权．第1册，通则、所有权．北京:中国政法大学出版社．2001．128．www.lawpass.cn
②梁慧星．中国民法典草案建议稿附理由(物权编)．北京:法律出版社．2004．38．
③房绍坤，吕杰．创设预告登记制度的几个问题．法学家．2003(4)．
④梁慧星，陈华彬．物权法．北京:法律出版社．2007．57．
⑤王泽鉴．民法学说与判例研究(四)．北京:中国政法大学出版社．2003．162．
参考文献：
[1]全国人大常委会法制工作委员会民法室．中华人民共和国物权法解读．北京:中国法制出版社．2007．
[2]马俊驹，余延满．民法原论．北京:法律出版社．2007．
[3]孙宪忠．中国物权法总论．北京:法律出版社．2003．法制园地
