住宅小区停车位所有权归属问题探讨_论文发表网-光明论文中心

作者：林淑娟

【内容提要】就住宅小区停车位所有权归属问题,本文在明确了小区停车位的形式的基础上,从目前国内关于住宅小区停车位所有权、使用权所产生的纠纷与问题说起,探究了我国目前的立法状况和其他一些国家与地区的立法状况,提出了三方面的建议:一方面是借鉴台湾地区、德国和美国先进立法和做法,另一方面是遵循一定的原则,最后是制定并完善我国相关的法律规则和法律制度.
    【关键词】住宅小区停车位；建筑物区分所有权；空间所有权

    近年来,随着经济发展,越来越多的家庭购买了小汽车,随之而来是逐渐增多的住宅小区停车位的归属问题及其引发的纠纷与矛盾。学术界就住宅小区停车位特别是地下停车位的权利归属问题提出了土地分摊论、成本摊入论、约定论等观点,但是这些观点都各有理由和缺陷。结合《物权法》和刚公布的司法解释, 笔者在参考前人观点的同时,提出了自己的一些意见,希望能对完善住宅小区停车位归属的立法和解决实际问题有所帮助.
    一、住宅小区停车位(含车库)的形式———本文讨论的范围 (一)与房屋主体结构相连的底层架空、地下或半地下、屋顶平台车位。房屋底层架空层车位,指在地面与一层房屋之间建造的,四周敞开无围栏,呈开放状态分割成的车位。地下或半地下车位,指在一层房屋或土地地面以下建设的停车位,有按规定建设的人防设施,也有人防建设指标以外、利用地下空间建设用于停车的部分。屋顶平台车位,指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位.
    (二)没有与房屋主体结构相连的停车位,主要有三种类型: 1·独立车库,登记在不动产登记簿和业主的权利证书上,可以按房地产交易规定转让、租赁等,属于权利人专有,一般无争议.
    2·经批准的经营性停车设施,收益归投资者或权利人所有。该类设施的建造审批手续完备,经营性停车位的土地使用权面积明确,建设成本独立核算不摊入小区的开发建设成本,独立计算建筑容积率,依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记,权属归权利人,一般无争议.
    3·其他停车位,主要是在小区共有的道路或其他场地修建的停车位,修建人有开发商、物业管理公司和经业主大会授权的对象。我国《物权法》第74条第3款对这部分停车位的权利归属有一定的规定,开发商有规划的停车位所有权归开发商,没有规划的在小区共有的道路或其他场地修建的停车位归全体业主共有.
    二、目前国内关于住宅小区停车位所有权、使用权所产生的纠纷与问题在司法实践中有关车位所有权和使用权的纠纷,主要有以下几种: (一)由于购房者信息弱势地位而产生的一系列问题与纠纷。车位租售一般在商品房后,购房者在购买商品房时对车位的租售方案、价格等重要信息基本毫不知情,容易在购房后对开发商不规范租售车位的行为产生不满,引发纠纷。部分行政部门已经意识到这个问题,并从保护购房者的知情权的角度制定了相关的规定,如广州国土房管局和交通委员会于2009年6月11日出台了《关于执行〈广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定〉的补充通知》,规定新开发的房地产项目在预售时应当向购房人明确告知车位、车库的数量、租售方式、租金标准或最高售价等情况,并在商品房买卖合同中载明.
    (二)由于购房者缔约能力、缔约机会与开发商相比存在重大差异而产生的问题与纠纷。《物权法》公布以前,很多都是“约定”的,《物权法》出台和施行后,规定了有明确规划的小区停车位,开发商可以与购房者通过出售、附赠或者出租等方式约定。然而事实上,购房者根本没有选择权,基本只能被动接受开发商的格式合同。车位是租还是卖,租金和销售价格多少,完全由开发商决定.
    “你愿意买就买,不愿意买,拉倒。”因此,很多开发商对车位只卖不租,而且开出天价,结果不少小区出现地上停不下车、地下没车停、小区公共道路车满影响通行等的问题,纠纷不能避免.
    (三)开发商把车位租售给小区业主以外的第三人及“炒车位”现象所导致的问题与纠纷。开发商把车位当作一般商品,不区分小区业主加以租售;少数人集中购买个别小区的车位车库,再高价转租转售给业主、业主以外的第三人,即 “炒车位”,这样使得非本小区业主也取得了区内停车位的产权证或使用权,最终造成本小区业主使用车位困难.
    (四)业主对地下车位特别是利用人防工作改造的地下车位的买卖是否合法有异议而造成的纠纷。业主普遍认为人防工程所有权属于国家,地下车位面积已经算进房屋公摊面积,如果没有进行面积分摊,车位的成本至少也已经计入整个小区的开发成本,开放商在销售商品房后又销售或出租车位,其实际是二次获利,会产生不公.
    (五)开发商或物业公司的不法行为而导致的纠纷。部分开发商或物业公司为了获得非法利益,存在一些不法行为,如:在未获得规划许可证、未得到业主大会的授权下,将小区地下空间或业主共有的道路、场地改造成停车位,并予以出租或出售;有些开发商甚至将规划的地下停车场整个卖给他人,而买家又将其改变用途,如改造成农贸市场等.
    应该说,我国的《物权法》及相关司法解释出台后,上述的部分问题已经得以遏制,但是仍存在不少问题未能彻底解决.
    三、目前我国住宅小区停车位所有权归属的立法状况 (一)《物权法》颁布之前《中

华人民共和国人民防空法》(1996年10月29日公布, 1997年1月1日施行,下称《人民防空法》)规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有,平时利用人民防空工程,不得影响其防空效能。”由此可见,就人防工程的所有权和利用人防工程修建的地下车位所有权归属,《人民防空法》并没有明确.
    在《物权法》颁布之前,我国并没有明确建筑物区分所有权这一概念。建设部颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》(2001年8月15日修订)初步确立了建筑物区分所有法律制度,其中第2条规定:“本规定所称异产毗连房屋,系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑,而为不同所有人所有的房屋。”但对建立建筑物区分所有法律制度这一问题的深度、广度认识有限,对建筑物停车库的权属问题没有涉及.
    由上可见,我国缺乏统一的上位法律规定,因此各地一般都由地方规章规制,并在实践中摸索.
    《杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法》(1998年9月18日批准并施行)规定:“住宅小区的配套建设项目,投资摊入售房建设成本的,其产权属于小区居民共有。经营性的配套公共建筑(商业、文娱等),投资未摊入售房建设成本的,其产权属投资者所有,并按规划要求使用。” 深圳市《深圳市城市规划标准与准则》(2004年3月25日发布, 2004年4 月1日施行)不但规定了一定数量小区住宅必须配建的停车位数量,还规定:地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积,其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有,由房屋物业管理部门统一管理,不允许销售、抵押,在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室停车场及车位可以销售、抵押.
    南京市房产管理局等五部门联合发布了《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》(2004年12月),规定凡根据《房产测量规范》以及建设部《商品房销售面积计算与共用建筑面积分摊规则》等规定:附属房屋建筑面积分摊入共用面积的部位,其产权归全体业主共有;未分摊入共用面积的规划核准图上标注的自行车库、底层架空层、避难层(间)、层高2·2米以下的房屋等其产权归全体业主所有.
    根据《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》(下称《准则》)建设的机动车停车位,相当于标准配件总量15%或规划部门核定的停车位分配比例的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位,其余及超过《准则》建设的室内机动车停车位为房地产开发企业可销售的业主专用停车位.
    《安徽省物业管理条例》(2004年12月23日通过, 2005年5月1日施行) 规定:“物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用、非经营性车场车库为共用设施、设备。” 从上面部分地区的规定,可以看出,“关于住宅小区停车场所有权的性质, 目前我国法规有一些相关规定,但不是很明确,法规的效力也不够。”从而小区车位法律问题凸现。“由于相关法律的缺位,长期以来,住宅小区的车位(库) 等公共设施的权属问题一直困扰着全国许多城市,由此而引发的法律纠纷也愈演愈烈。住宅小区车位(库)产权制度的规范化迫在眉睫。” (二)《物权法》颁布之后 2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议审议并通过了《物权法》,同年10月1日起正式施行,其中第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车尾、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。” 最高人民法院于2009年5月14日公布了《物权法》两个司法解释,并将于 2009年10月1日起施行。其中一个是《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》(下称《司法解释》),其第2条规定,建筑区划内的房屋,以及车位、摊位等特定空间,只要符合三个条件,就属于物权法第六章所称的专有部分。这三个条件是:具有构造上的独立性,能够明确区分;具有利用上的独立性,可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体。《物权法》和该解释确定了我国确认开发商拥有规划停车位的所有权和处置选择权,并广受争议,一些条款在实践中有待观察.
    四、其他国家与地区对住宅小区停车位所有权归属的立法状况当前,世界各国对建筑物区分所有权的立法都十分重视,但是规定不一。有的国家规定停车位是公共配套设施,不准登记为个人所有,也不可以与专有所有权分开销售;有的国家把停车位视为房屋附属设施,按照房屋单元予以分配,如加拿大多伦多市规定,两卧室单元配一个停车位,三个或三个以上卧室的单元应配两个停车位;有的国家规定停车位可以归业主专有,并登记在册,可以进行交易,如德国、法国;也有的国家规定建筑物的停车位分为两类:一类为共有,一类为专有.
    (一)我国台湾地区我国台湾地区依法令强制规定为标准。《建筑技术规则设计施工编》中规定, 建筑物停车位区分为法定停车位、自行增设停车位及奖励增设停车位三种。可以根据自己的需要决定是否购买法定停车位的共有持分权。其中法定停车场既有归全体区分所有权人共有的

,也有只归一部分区分所有权人所有的。法定停车位的登记分两种:如归全体区分所有权人共有,则登记为“大公”;如归部分区分所有权人所有,则登记为“小公”。并鼓励开发建设单位在区分所有建筑物内,自行增设的符合法律规定的停车位.
    同时,《台湾公寓大厦管理条例》中规定:“公寓大厦之起造人或建筑业者, 不得将共用部分,包含法定空地,法定停车空间及法定防空避难设备,让售于特定人或为区分所有权人以外之特定人设定专用使用权或为其他有损害区分所有权人权益之行为。”也就是说,法定停车位与专用部分可分开转让,但其承受人限定为该建筑物之区分所有权人,而不能转移给其他人.
    (二)德国、法国德国1951年颁布《住宅所有权法》时,没有规定地下车库的所有权归属问题。后理论界和司法界曾引起激烈的争论,当时的通说认为,地下停车场是建筑物使用空间之附属物,不能成为德国住宅所有权法上的特别所有权标的。1973 年德国对《住宅所有权法》进行了修订:“以持久性界标标明范围之停车场,视为有独立性之空间”,这一规定否定了德国学界关于地下车库所有权归属的通说, 明确了停车位不论设置在何处,只要有持久性界标标明范围,在性质上都已经由法律拟制为专有部分,可以独立转让和抵押,但是法律同时规定停车位的成本不得计入建筑物中.
    法国基本与德国相似。法国现行法律规定,开发商有为每一单元设计一个停车位义务,但是如果区分所有权人因为自己的原因没有购买停车位,开发商可以将停车位出售给非区分所有区人.
    (三)日本日本现行的《建筑物区分所有权法》(1983年)并没有关于停车场问题的规定。自上个世纪50年代起,因停车场问题发生了大量的纠纷。后来日本最高法院以判决的形式确认地下车库为专有所有权客体。日本最高法院认为,地下车库符合构造上的独立性和利用上的独立性两个要件,可以成立独立的所有权。而在屋外停车位的归属上,屋外停车位经历了由区分所有人共有到开发商专有的转变,目前学界意见仍比较大。但日本最高法院的判决理由很具代表性,以致后来我国《物权法》也采纳了该观点.
    (四)美国美国法律对小区内的车库及停车位所有权归属的制度安排有大致有三种方式:第一种方式是将小区内的车库及停车位界定为共有部分,其为小区内全体业主的共有财产;第二种方式是将小区内的停车位界定为房屋单元的组成部分,如果住宅小区是按每户一个地下停车位的原则设计的,则可以为每个房屋单元的业主指定一个固定的停车位,该地下停车位从属于房屋单元,只能随房屋单元转让而转让;第三种方式是将小区内的停车位界定为指定供专用的共有部分,小区内的停车位属于小区内全体业主共有,但可以通过协议将停车位指定供小区内某房屋单元的业主专用,该业主对指定供其专用的停车位不享有所有权,仅有使用权,且该使用权仅能在小区内的业主之间转让,不得转让给小区业主以外的任何其他人.
    由上可见,美国对小区内的车库及停车位所有权的制度设计,遵循了以下两个最基本的原则:一是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库及停车位的所有权,二是不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖.
    但是最与众不同的是,美国用法律强制的手段保证小区控制权属于小区内的全体业主,如:强制性规定开发商于何时、以何种方式向小区全体业主移交小区的控制权,规定住宅小区是生活区,小区内业主以外的任何其他人不得在住宅小区内从事营利性经营活动,包括经营车库或者停车位的出租业务,严禁开发商在住宅小区内兴建经营用的停车场.
    五、应该如何确定住宅小区停车位所有权归属 (一)借鉴部分国家与地区先进立法与做法笔者认为,虽然各国经济发展水平、土地所有权制度、人口数量等有一定的差别,但是大多数国家都规定了开发商必须建造一定数量的停车位。我国结合自己的特点,完全可以借鉴部分国家与地区的先进立法与做法,以彻底解决住宅小区停车位所有权归属的问题.
    1·我国可以借鉴台湾地区法定停车位、自由增设停车位、奖励增设停车位的分类方式,确定小区车位的归属分类.
    2·可以借鉴德国把开发商所有的自由增设停车位拟制为专有部分,并规定该类停车位的成本不得计入住宅小区的开发成本中的做法.
    3·借鉴美国向业主移交小区的控制权的相关规定,防止业主在生活中受制于小区业主以外的他人和开发商.
    (二)确定住宅小区停车位所有权归属应遵循的原则 1·维护业主对房屋的完整利益原则该原则体现了保证业主对小区控制权的要求。不容置疑,目前车位归属和使用产生的大量纠纷都是因为业主在小区生活中停车受制于开发商或业主以外的其他人而造成的。住宅小区的车位虽然可以成为建筑物区分所有权的客体,但是其对小区住宅有一定的依附性,是规划范围内房屋的配套设施,是为增进房屋使用价值而建设,甚至有观点认为车位属于建筑物的从物。如果将车库与其他商品不作区分,允许开发商通过市场行为处分,必然影响业主对住宅小区房屋利益。这就是为什么美国不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库及停车位的所有权,不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖,规定小区内业主以外的任何其

他人不得在住宅小区内从事经营车库或者停车位的出租业务, 严禁开发商在住宅小区内兴建经营用的停车场的原因。因此,维护业务对房屋的完整的使用利益原则是确定小区车库、车位权利归属的基本原则.
    2·意思自治与国家干预相结合原则意思自治是现代民法的基本原则,因此我国《物权法》采纳了这一原则。其第74条第2款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”但是,应该注意到,私法自治原则逐渐被契约正义原则代替的情况下,仍然坚守形式意义上的“私法自治”已毫无意义。前面已经提到,购房者与开发商在缔约能力和缔约机会上均存在重大差异,而且商品房买卖合同多属格式合同,购房者与开发商在事实上根本不平等.
    这就是为什么现在很多开发商牢牢坚持车位只售不租,业主对此根本毫无办法, 从而造成车位高空置率、小区公共道路车满影响通行等等问题。因此,作为物权客体,住宅小区停车位有其特殊性,对其权利的归属必须考虑国家的适当干预.
    也就是说,无论法律确定住宅小区的停车位权属归谁,都必须对该权利行使的条件、方式等作出适当的限制.
    3·公平与促进效率相统一原则公平原则也是民法的基本原则之一,是民事活动的目的性评价标准。一项民事活动是否违背公平原则,需要从结果上评价。对于住宅小区停车位权利归属的确定,必须综合平衡开发商和业主的利益,不能顾此失彼,造成较大的利益失衡,这就是公平原则的体现。另外,确立小区车位所有权时,还应当考虑如何促进小区停车位的使用,而不是资源闲置,解决之前提到的地下停车位高空置率的问题。因此,确定小区车位所有权,既要从实质上维护业主的利益,又要使开发商有动力去进行此种建设,还要使已经存在的车库、车位得到充分利用,避免资源浪费.
    (三)制定并完善住宅小区停车位所有权归属的规则及相关制度 1·对《物权法》有关规定及司法解释的评析前面提到,《物权法》和相关司法解释确定了我国确认开发商拥有规划停车位的所有权和处置选择权,反映了我国立法的价值取向,这在《物权法》第74 条和《司法解释》第2条、第5条得到体现,但是这些规则备受争议。为什么像小区绿地、道路、围墙等就可以规定为业主共有,而偏偏像停车位、小区会所等附加价值高、收益高的财产就可以因为开发商进行了较低成本的投资修建就归其所有?为什么同样是小区的土地,开发商没有规划做停车位,就属于业主共有, 一旦做进规划了,就属于开发商所有?为什么停车位只要用线划分和编号,就可以明确区分、排他使用和进行登记变成专有部分,不能成为业主共有部分?《司法解释》第5条规定,开发商只要按规划确定的配置比例把车位以出售、附赠或者出租等方式处分给业主,就应当认为符合“首先满足业主的需要”的条件。但是如果开发商的销售价格或租赁价格过高,小区业主无法承受并放弃购买或租赁权时,开发商是否可以把停车位(含配置比例以外的车位)处分给小区外的人呢?因此,笔者认为,《物权法》及《司法解释》对于停车位所有权归属的规定在平衡开发商与业主的利益上有一定的缺失,产生不公平,不能彻底解决开发商和业主之间的矛盾,可能会引发一些新型的案件和问题,需要对开发商的所属权利作出更明晰的限制和解释.
    2·进一步确立小区车位所有权归属规则的建议 (1)坚持我国《物权法》的价值取向,进一步限制开发商的所有权权利要坚持我国《物权法》和相关司法解释“首先满足业主的需要”的价值取向,平衡利益,彻底解决停车位归属这个“硬骨头”,必须进一步解释,限制开发商的所有权权利,以预防问题和不公的产生。笔者建议,可以从以下几个角度来进一步限制: ①限制开发商所有的停车位的销售价格或出租价格,规制开发商以不合理价格出售或出租给业主的行为,防止二次获利产生不公的情况的发生。因此,可以规定由相关部门设定开发商所有停车位的销售和租赁价格的上限.
    ②必须规定开发商取得商品房预售证时向购房人明确告知车位、车库的数量、分配租售方式、租金标准或最高售价等情况,保证购房人的信息知悉权利.
    ③规定开发商在按照配置比例把停车位处分给业主后,还应当保留一部分不转让所有权的停车位,或在小区业主共有道路、场地预留可修建停车场的空间, 以适应随着经济发展小区车位配置比例提高、增加“首先满足业主需要”的停车位的需要.
    (2)部分修改《物权法》第74条的内容限制停车位的销售价格上限在实际中操作不容易,因此笔者认为,应当直接对《物权法》第74条作出修改,改变把规划的停车位的所有权归属于开发企业的规定,参考台湾地区的归属分类,分为三类:法定共有、法定备用、自由专有三种停车位.
    ①法定共有停车位,包括报建时规划设计规定的配置比例内的停车位,分为 “小公”和“大公”,归业主共有,经过公平的程序,可以转让使用权给小区个别业主。“小公”是指与整栋房屋主体结构相连的底层架空、地下或半地下、屋顶平台车位,由该栋大楼的全体业主共有;“大公”为小区全体业主共有,包括规划配置比例内除“小公”以外停车位和《物权法》第74条第3款所规定的 “占有业主共有的道路或者其他场地用于

停放汽车的车位”.
    ②法定备用停车位,用于适应经济发展和生活水平提高的需要,随政府提高规划设计的停车位配置比例而转变为法定共有的停车位,这部分停车位在转变前属于开发企业所有并由其管理,开发企业在持有管理期间,只能短期转让使用权,不能转让所有权。如果开发商在小区业主共有道路、场地预留可修建停车场的空间,那么开发企业可以不修建该类车位.
    ③自由专有停车位。归开发企业所有并可自由处置的,但是必须在前两种停车位按规定修建并交付了前两种停车位所有权后,满足小区业主需求后才可以建设并处分该类停车位.
    (3)引入地下空间所有权和利用权,完善空间所有权制度人们逐渐认识到,除了土地以上一定范围的空间(地表或空中),土地以下 (地中)也属于十分珍贵的资源。然而目前我国的空间所有权制度仍没有完善, 对地下空间的所有权和使用权的归属仍没有明确的规定。我国宪法规定,土地属于国家和集体所有。《土地法》第8条规定:“城市市区的土地属于国家所有”.
    因此可以推出,无论是土地以上的空间还是以下的空间,其所有权和使用权都是属于国家的。笔者认为,房地产开发企业等经营单位通过土地出让取得土地使用权用于修建商品房,应当视为取得了土地以上空间的使用权和为使用该权利而必须使用的地下空间的使用权,如取得为商品房打地基、修建规定指标的人防工程等而使用部分地下空间的权利,其并未能完全获得规划小区所在范围的地下空间的所有权和使用权。因为如果认为开发企业同时取得地下空间使用权,那么业主购房、开发企业交付商品房给业主后,已经取得土地使用权,那么同时也应该取得地下空间的使用权。因此开发企业如果利用地下空间修建停车位,修建成本没有独立核算,已经摊入小区房屋的开发成本,那么根据公平和等价有偿原则,小区业主必然随着房屋专有部分所有权而取得地下停车位的共有所有权。如果开发企业能证明其地下停车位的修建成本独立核算没有摊入小区房屋开发成本,那么业主也只需要足额弥补开发企业的修建成本就可以取得地下车位的使用权了.
    地上与地下空间所有权和使用权都是国家的资源,因此,开发企业必须分别通过对价才可以取得地上修建商品房、进行交易和地下修建停车位、进行交易的权利。而目前我国对地下空间使用权的主体、主体的权利范围、责任和义务等内容都没有明确,因此对地下停车位的归属必然大有争议。因此,笔者认为,对空间所有权制度特别是地下空间所有权制度进行规定和完善,同时引入相关的地下空间所有权登记制度,是非常必要的.
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