作者： 李拯  

（泰州职业技术学院 江苏省 泰州 225300 ）

摘要：房地产业与国民经济发展总体走势息息相关，它对各行各业都具有带动作用。目前，能够对房地产市场起到调控作用的就是税收。我们急需思考如何通过合理的税收调控政策，促进房地产业健康发展。
关键字：房地产市场；现状；税收；宏观调控；完善

税收除了保障国家财政收入外，一个很重要的职能就是作为宏观调控的重要手段。房地产税制是国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆。

2005年以来，房地产业出现了一定程度的过热局面。建设部等7 部门出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出了8项措施。相关税收政策也调整为：个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。国家税务总局有关方面负责人表示，8项措施下发执行以后，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。为解决当前房地产市场存在的问题，国务院近期出台了加强房地产市场调控的6条新的政策措施。为进一步抑制投机和投资性购房需求，稳定房价，国家这次对住房营业税政策进行了调整，将原政策中的“2年”改为“5年”。
目前我国的房地产税收制度还不尽完善，房地产税制比较滞后。本文将针对我国目前房地产税收对房地产市场的调控作用及税收制度的状况作简要分析。
一、 税收对房地产市场的调控作用
房地产税收政策实际上是一个综合性政策,它作为一种重要的经济调控手段，在调控房地产发展方面发挥着独特的作用。在房地产市场的不同环节设置不同的税种, 可以起到不同的调控作用，促进房地产业及社会经济可持续发展的目的。税收对房地产市场的调控作用可以通过以下三个方面着手：
⒈在房地产开发环节，通过规范相关税费，减轻企业的负担和经营成本，在一定程度上抑制价格飙升。房地产开发阶段实际上是房地产商品的生产过程，如果课税，将会影响房地产商品的供给，从而也可以起到控制投资规模和调节投资结构的作用。
⒉通过加大流转环节的税赋，增大炒房成本，压缩获利空间，达到抑制投机炒作的目标。对交易环节、流转环节采取税收差别对待有利于抑制投机, 稳定房价。国家利用税收手段参与价值的分配，通过征税，也可以影响房地产市场的供给和需求。
⒊改革房地产保有环节的税制，增加超标准的房地产保有成本，在实行以家庭为单位的实名制基础上，对拥有标准内的住房和标准外的住房规定不同的税率，抑制出于投机目的的房地产保有行为。
二、 我国房地产税收制度存在的问题
我国现行房地产税制的基本框架，是在1994年的全面结构性税制改革后形成的。从我国目前房地产业相关的税种来看，有土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税、营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税等11 种之多。随着经济体制改革的深入以及房地产市场的建立和发展，房地产税制与经济发展存在矛盾；同时，由于不同税种出台的时间不同，造成不同税种之间的冲突。
⒈税制设计不合理。在我国目前的房地产税收方面,既有税种多、环节多,又有征收不到位的问题;既有收费多、收费不合理而影响征税,又有税收负担不合理的问题。例如,房地产税与城镇土地使用税存在重复课税;土地使用税与房产税在对房屋同一目的物征收时很难科学划分等都很不合理。对房地产赠与和遗产转移尚未开征新税种,不利于调控个人所得和财富。这些都需要予以认真研究和解决。现行房地产税收体系部分税种的调节也欠妥，土地增值税的计税依据过窄，名义税率过高；城镇土地使用税和耕地占用税税率偏低，难以起到合理用地和保护耕地的作用。
⒉税收负担有失公平。现行房产税、城镇土地使用税和城市房地产税就其课征地域范围而言，仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，把农村排除在征税范围之外；另一方面，现行房产税税制还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象。这种税制已经不适应我国社会经济现实情况，直接限制了房产税收入的正常增长。
⒊税收征管存在问题。评估机构管理问题、评估人员素质、落后的房地产价格评估制度、不完善的财产登记制度等影响房地产税收的征管。房地产开发企业偷税情况比较严重,税收管理手段滞后。
三、 国外房地产税收制度的分析
西方发达国家在房地产税费制度方面积累的丰富经验，值得我国借鉴。分析西方发达国家的房地产税费制度，对完善我国的房地产税费制度不无裨益。国外的房地产税收体系结构大致可分为三大类，一是房地产取得阶段的税收，比如印花税、登记许可税、不动产取得税收等；一类是房地产持有税收，比如不动产税、财产税、定期不动产税等；三是房地产转移税制，比如土地增值税、房地产转让收益课税、对房地产投机中的增值课税等；而房地产持有税收是主要部分。
⒈为了抑制房价过快增长，韩国政府从去年4月开始先后出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策。首先，加大房地产税收力度。为抑制住宅投机现象，政府对居民拥有的第二套以上住宅征收重税，将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%；同时为抑制土地倒卖，政府将对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税。新政策出台后，韩国的土地价格涨幅开始放缓，当月土地成交量减少了36.3%。
⒉高额地皮税的征收也有效抑制了房地产投机行为。在法国，购房者除缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。
⒊瑞士政府还通过税收控制炒房。瑞士各州严格规定了包括房产在内的个人财产税。针对私有住房，政府根据房屋所在地段和价值估出一定数额，列入个人财产税征收计算范围，个人拥有的房产越多，财产税越高。如将私房出租，包括出租私有楼房里的部分套间，租金也算作个人收入，需缴纳所得税。如私房自住，政府会估出相当于月租的数额，也作为个人收入，列入计税基数。所得税比例是递进式的，收入越多，纳税比例越高。
⒋美国的税赋政策是鼓励住房消费的。美国政府长期实行的一项税赋政策是,人们第一次购买住宅时的支出可以从以后“个税”应税收入中抵扣。显然,购房越大、越贵,从这项政策中获取的好处就越大。但这并非仅仅是对富人有利的一项政策。对美国这样的发达国家来说,过剩已经成为供求关系中的常态,因而刺激消费就成了政府调控政策中的一个经常性目标。当经济运行中出现供大于求的普遍失衡时,对国民经济发展最有意义的事就是找到一个能够容纳相对过剩产品的“蓄水池”,以实现社会再生产的良性循环。鼓励富人把他们的金融资产转换为实物资产,承担起这样一个“蓄水池”的职能,这对社会有益无害。
⒌日本实行累进的不动产税。日本不动产税的目的就是要抑制消费性需求。因为日本是一个人多地少的国家,土地资源非常稀缺。其高额累进的不动产税,可以有效地防止宝贵的土地资源被富人滥用于奢靡性消费,促使土地所有者把资源投入到能够获取收益的经营性活动中去。
四、 完善我国房地产税收体系的建议
房地产业作为中国当前和今后一个时期新的经济增长点，在中国经济增长中发挥着重要的作用。建立和完善中国房地产税收体制不仅是维护国家税收主权和稳定财政收入的必然要求，更是为了保证房地产业健康发展、促进资源合理利用以及保护公平竞争。完善我国房地产税收体系一方面应优化税收管理体制，使地方具有必要的税收管理权限；另一方面应当清理收费，将合理的且具有准税收性质的收费并入税收体系，将不合理的收费取消，并在此基础上对现有税种进行改革并开征新税种。
⒈规范房产税的征收范围，扩大课税范围。打破现行房产税和城镇土地使用税对课税范围的限制，将课税范围扩大到农村，并逐步把自有居住用房和事业单位用房也纳入征税范围。　　　　　
⒉统一计税依据和税率。大多数国家房地产税的计税依据均为房地产的评估价值，评估价值一般由专门的评估机构根据房地产的市场价值、重置价值或租金价值等进行确定。我国的房地产税也应将计税依据统一为房地产的评估价值，评估价值可以几年确定一次。为了评估准确，我国有必要加强房地产评估制度的建设。和许多国家一样，我国也可采用比例税率，但是应对不同地区、不同用途的房地产实行差别税率，中央可制定较大的税率幅度，由地方根据当地的状况确定具体适用税率。这不仅有利于房产所有者的利益，也可为税务部门提供可靠的征管依据，还可以向国际惯例靠拢。
⒊改革房地产税收体系的有关税种。开征统一规范的物业税，开征土地闲置税，取消土地增值税。参考国际物业税的特点，应将现行的城镇土地使用税、房产税、城市房地产税合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。为了促进土地资源的合理利用，减少土地的浪费，我国应借鉴国外的经验，开征土地闲置税。对于购置土地后闲置一定时间以上的，应根据土地的评估价值适用较高的税率，并随闲置时间的增加相应提高税率或加成征收。土地增值税计征繁琐，征收阻力大，征收效果差，应考虑予以取消。对于取消后的收入流失，可借鉴国外的做法，把土地增值所得并入一般所得计征所得税。
⒋正确处理税、租、费的三者关系。对我国现行的土地税法及规范性法律文件进行整合重构，遵循地产市场运行规律，科学设置税种、税率，并注意与其他土地法律法规衔接配套，避免矛盾和重复；完善土地税、租、费立法；实行统一的房地产征税制度，建立一个有利于房地产市场健康发展的房地产税收体系，使房地产税收既能达到一定的收入规模，又能有效地发挥宏观调控作用，促进房地产资源的合理利用。
⒌税收的固定性和强制性要求“有税必有法”，做到依法计征，当务之急是要修改房地产税收法规，建立科学的房地产税收体系，既防止国有土地收益流失，又防止不当加重纳税人的负担。同时，要加强房地产税收的征管工作，健全房地产税收的征收管理体制，加大调控力度，减少偷税、漏税、逃税、欠税、避税现象，为房地产税收的课征创造良好的环境，完善和加强国家对房地产市场的宏观调控。
参考文献：
⑴陶宇萍 房地产税收制度浅析 金融经济2006-02
⑵孙羽 何敏 完善我国房地产税费制度的若干思考 安徽冶金科技职业学院学报2006-01
⑶董鸿波 税收中性与房地产税制改革 哈尔滨市委党校学报 2006-01
⑷安体富 王海勇 发挥税收调控作用_促进房地产市场健康发展 铜陵学院学报 2005-02