（广州市房地产交易登记中心 510623 ）
摘要 房地产的物业管理，不仅是房地产投资、开发、建设、流通的自然延续，而且是房地产业中不可或缺的一个重要的子行业。是否具有一个机能健全、运行良好的物业管理服务系统，已成为衡量房地产业成熟程度的重要标志，并且将成为直接影响房地产业能否持续、快速、健康地发展的一个重要因素，物业管理的发展促进着房地产经济的发展，加快建立适应社会主义市场经济的物业管理服务业具有巨大意义。
关键词 房地产 物业管理 经济 发展 意义

一、房地产物业管理的概念
物业就其基本涵义是指以土地及土地上建筑物形式存在的不动产。随着我国房地产经济市场化、住房商品化以及产权多元化，“物业”已成为房地产经济中的一个专有名词。物业是房地产开发建设过程中的最终产品，也是物业管理的主要物质对象。
房地产物业管理是指有专门的机构和人员，依法按照合同和契约，对前期开发和已经竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地，以经营的方式进行管理，并且对房屋周围区域内的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，以及对业主和使用人提供多方面的综合性服务。物业管理通过管理服务活动，完善物业使用功能和提高物业的使用效率及经济效益，促使物业的保值和增值，采用现代科学管理手段对物业实施全方位的社会化、专业化和企业化管理，为人们营造一个合意舒适、清洁美好的生活、工作环境空间。物业管理就其性质而言是融管理、服务、经营于一体的服务性行业，就其拥有的从业人员数量、管理范围、同社会各方面的关系和影响以及宏观需要及其发展来看，是房地产业中的一个最大的分支行业。物业管理的兴起及物业管理公司的建立和发展，逐步形成了物业管理市场。物业管理市场是房地产市场体系的重要组成部分,它主要通过双向选择，即业主委员会以自己的条件和要求，通过招标或招聘的方式，到物业管理市场上选择自己满意的物业管理公司来管理物业；物业管理公司则在以自己所提供的优质服务项目和高效的管理水平，到市场上竞标，获得物业的管理权，进而通过“优胜劣汰”的市场原则，使物业管理市场得到不断完善和发展。
二、现阶段房地产物业管理发展面临的环境状况
（一）物业管理市场竞争加剧
物业管理市场不断成熟，物业管理企业间的竞争不断加剧，物业管理已由单一的市场竞争发展到全方位的市场竞争，可以预计未来的物业管理行业将在市场机制中通过价值规律以及政府产业政策宏观调控，进入一个企业数量与管理规模的调整期，届时会出现大量物业管理企业间的兼并，或其管理的物业间调整现象，以使企业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。
（二）业权人对物业管理水平的要求越来越高
随着我国经济持续稳定的增长，人们居住的硬件条件得到了很大的改善，自然会对居住服务、居住环境等软件方面的物业管理服务质量提出更高的要求，这种高质量的要求，对现有物业管理企业的服务意识和管理水平提出了挑战，作为服务行业的物业管理行业，如果企业服务意识差，服务水平低、观念不及时更新，那么在今后的市场竞争中将不可避免地被淘汰出局。
（三）网络化管理日渐成为物业管理的主角
物业管理行业发展到现在，已经渐渐地超出了清洁、绿化和安全巡逻的概念，高科技手段和计算机技术已不容选择地进入物业管理行业，物业管理不再是传统意义上全天候的人工管理，三表远程抄送系统、消防自动控制系统、自动巡逻系统、停车场IC卡管理系统、红外线安防系统等越来越多的智能化配套设施逐渐进入社区，这就要求物业管理实现网络化，以达到设备的应用管理、人的管理和住户的的服务高效统一。
（四）法制建设滞后，产权关系不明晰，物业管理收费有待规范
物业管理涉及销售商品房的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间诸多的权利义务关系，尽管这些年来国家和地方出台了一些规范物业管理的法规、政策，但由于缺乏大法和行政法规，致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，很多住宅小区房屋的共用部位、共用的设施设备、小区配套的房屋、设施设备、场地等产权界定尚未明确,责、权、利难以界定，给物业管理和收费带来困难，很多城市对物业管理的收费定价主要考虑居民的承受能力，收费标准低于成本，物业管理企业亏本经营，难以发展，也有的物业管理企业存在多收费、少服务问题，引发住户的不满，因此，加快物业管理的立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康发展的当务之急。
（五）行业队伍素质偏低，人才短缺
物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才，但目前物业管理的职业化队伍尚未形成。努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的行业经营管理者队伍，促使管理、技术人员专业知识不断更新，促进职工服务技能全面提高的任务非常急迫。
三、房地产物业管理发展的趋势
（一） 我国未来的房地产物业管理应涉及到物业设置及使用全过程的管理及服务
根据对国外现代物业管理实施过程的研究，其发展的业务内容应包括：物业管理战略的制定；为房地产开发建设服务；为房地产经营服务；物业维修运行管理；综合管理服务。在我国，物业管理机构以管理物业为主，兼而开展多种经营服务的“一主多副”思路，应成为具有中国特色的物业管理服务模式。我国未来的房地产物业管理发展趋势，应是专业化、综合性涉及物业建设与使用全过程的服务与管理。
（二）未来房地产物业管理的发展，应与人民日益增长的物质文化需求相适应，加快物业管理的立法步伐，并在发展中逐步实现“规范化”，使物业管理业真正成为我国国民经济发展中一个能够持久稳步发展的独立行业
今后一段时间，物业管理的指导思想是：以改善群众居住条件、促进社会经济发展为中心，以建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制为目标，以培育市场、规范市场为重点，加快立法步伐，加快机制转换，加强监督指导，尽快提高服务质量，树立良好行业形象，推进物业管理的健康发展,未来的物业管理服务，应当在范围、内容、职能等方面进一步扩大并与国际接轨，以适应人民日益增长的物质文化需求，适应市场经济发展的需要，对房地产市场的发展起有效的促进作用，成为对房地产经济发展有着促进作用的一个重要产业，从而成为我国国民经济发展中一个能够持久稳步发展的独立行业。
（三）行业素质不断提高，规模化经营是房地产物业管理行业的发展方向
目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化，计算机及技术的快速发展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业管理带来了革命性的发展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，物业管理将步入一个崭新的时代。
（四）房地产物业管理理论研究备受关注，并将有新的突破
作为指导物业管理实践和发展的理论研究，一直滞后于我国物业管理的实践。近几年来，从建设部住宅与房地产业司、中物协，到各地物业管理主管部门及协会，都十分重视物业管理理论研究，特别是国务院《物业管理条例》出台后，物业管理理论研究比较活跃，从《中国物业管理》、《中国房地产》、《中国房地产报》到《深圳物业管理》、《上海物业》、《重庆物业管理》、《广州物业管理》等刊物都十分重视物业管理理论研究，无论从研究和探索的层面上，还是从研究的深度和广度来看，都取得了较快的发展，并取得了丰富的研究成果。我国改革开放的实践证明，任何一个行业或领域在改革上的突破，都离不开理论的突破，国内物业管理发展较快的企业实践也证明，哪个企业重视理论研究，哪个企业就发展的快，相反哪些企业忽视理论研究，就会落在别人的后面。随着我国新一轮物业管理理论研究高潮的兴起，必然会使物业管理理论研究取得突破性的进展。
（五） 掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业管理可持续发展的重要资源
由于物业管理是新兴产业，具有综合性、复杂性的多学科特点，因而吸引了如建筑、经济、管理、工程等众多门类的专业人才。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才,培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质,应强化培训和考核，提高物业管理人员的专业技术水平,使员工专业技术水平不断提高，为企业发展储备人才，随着物业管理行业科技含量的不断提高，以及加入世界贸易组织后所面对的市场竞争，掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业管理可持续发展的重要资源。
四、加快建立适应社会主义市场经济的物业管理服务业的巨大意义
随着房地产业的发展，在社会主义市场经济条件下，要长期有效地维护保养好如此庞大的房地产物业，不断提高其使用效益，满足业主和使用人多样化、多层次的不断变化的需要，必须通过物业管理服务，采取市场化、企业化经营和专业化、社会化管理来实现。可见，加快建立适应社会主义市场经济的物业管理服务业，具有巨大的意义：
（一）有利于提高物业的使用效益，节约大量资金
在城市建设总量中一半以上是房地产物业，其中住宅又占相当大的比重，因此管理好、维护好、使用好和经营好这笔巨大的资产，并为其提供各种必要的服务，这将对国家挖掘现有房产物业的潜力，促使房屋的合理使用，提高房屋使用效益，节约基建投资，具有巨大意义。
（二） 有利于改善居住环境，提高生活质量
居住用房既是人们必须的生活资料和劳动力再生产的必要条件，又是人们消费时间最长的消费品，因而在很大程度上决定着人们的生活质量。运作良好的大厦设施，有助于工作效率的抽调，称心惬意的居住环境，有助于人际关系的调适，形成互助互谅的良好社会风气，并能使居住者身心健康。
（三） 有利于深化改革，加快房地产业的发展
建立和发展物业管理服务业，对于深化房地产经济体制改革，加快房地产业的发展，将产生深远的影响。一是扩大和活跃了房地产市场，促进了房地产这一稀缺资源的重组和优化配置；二是改变了过去行政性、福利型、封闭型的计划管理模式，把物业管理服务作为商品，进行市场化、企业化经营和专业化、社会化管理；三是改变了过去不重视售后管理服务的错误倾向，把售后管理服务作为房地产业的一个重要行业，从而拓展了房地产业领域，向纵深方向延伸，使中国房地产业构成一个完整的、有机的产业群体，更加健康、迅速地发展。
（四） 有利于提高整个城市管理的专业化、现代化和规范化程度
物业管理服务是一种社会化、现代化的管理模式，是与房地产综合开发这种大生产的生产方式相适应的，因此，物业管理服务的实施，可以充分发挥管理的整体功能和综合效益，实现社会效益、环境效益和经济效益的，良好的物业管理是现代城市管理的重要组成部分，是树立城市形象、完善城市功能的一项重要工作。

参考文献：
[1]谢家谨.物业管理存在的问题和对策.中国房地信息.2003.（5）.
[2]夏善胜.物业管理法.法律出版社.2003.
[3]王青兰…….物业管理运作指南.中国建材工业出版社.2000.