房产面积预算与实测的精度讨论_论文发表网-光明论文中心

摘要：根据作者近年在承担开发商不同阶段商住楼盘房产面积测量过程中，采用坐标解析和实地测量两种方法计算面积，所得到的数据相差较大，从依据的数学模式，产生误差来源入手展开有关这两种方法的初步讨论，基本得出采用实地测量计算面积的方法是目前测算房产面积比较可靠方法的结论。
　　关键词：房产面积，测量，坐标解析，实际测边，精度
　　 1．引言
　　房产测绘目的是采集、表达房屋及其用地的有关信息，为房产权籍管理、房地产开发利用、交易以及城镇规划建设提供数据和资料。可分为房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图测绘、房产面积计算、变更测量等。这里讨论的只是房产面积测量，房屋面积测量包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等，其面积指的是水平投影面积测量，该项工作根据不同阶段具有不同含义和不同方法和精度要求，一般分为预售测算和实际房产面积测算。所谓预售测算实际上只是根据房产设计图结合建筑施工图、结构图，进行房产面积的近似计算，用以初步确定每幢房产的总建筑面积以及每单元建筑面积。房产面积测量是在商住楼盘建设完成后的现实测量，根据要求量测的内容，采用不同的测量仪器(如全站仪、手持测距仪、钢卷尺等)，对房产产权边界的长度、位置和单元进行实地测量和计算房产总面积以及分户面积。
　　从福建省的房产管理体制看，实行的是由政府有关部门发布准入标准，审核、确认测绘单位资质，房产开发商采取招标委托符合规定资质的测绘单位承担房产测量任务。测量工作是在没有消费者参与下进行的，任务完成后，开发商负责成果验收，政府房产管理部门负责上交成果的审核。作为测绘单位的测量人员是介于买卖之间的第三者，严格按照国家、地方规范和法律法规、不偏不倚不受任何利益驱使或影响，公平、公正、客观准确提供房产面积测量数据，是必须恪守的原则。
　　从城市经济的快速发展、人口的不断增长以及城市房地产的价格上涨的形势看，房产问题已成为社会大众广泛关注的问题。目前一些大中城市商品房房价普通每平米都在5000元以上，有些高档房屋或繁华地段房价大于每平米万元以上。若按现行规范规定的面积限差，仅按二级精度，每百平米房产可以达到0.6m2的误差，对于5000元／m2的房产每100m2就有3000元的误差，这显然是消费者难以承受的，因此对于目前规范规定的标准，如何根据具体情况采用更精确量测仪器、科学的计算方法，提高量测精度这是一个值得讨论的问题。
　　 2．主要依据及技术标准
　　 2．1技术标准
　　（1）中华人民共和国国家标准《房产测量规范》(GB/T17986•1—2000)；
　　（2）各地结合所在城市的现实情况，制定的相关细则。
　　2．2《房产测量规范》（GB/T17986•1-2000）中面积精度指标：
　　房产面积的精度规定分为三级，各级面积的限差和中误差应不超过下表规定。
　　房产面积的精度要求
　　房产面积的精度等级限差中误差
　　一级 0.002+0.0006
　　0.001+0.0003S
　　
　　二级 0.04+0.002×S
　　0.02+0.001×S
　　
　　三级 0.08+0.006×S
　　0.04+0.003×S
　　
　　注：S为房产面积。我省多数只采用到二级精度。

　　房产面积均为水平投影面积，面积精度以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为极限误差。
　　 3．房产测量程序
　　 3．1房产资料接收与分析
　　测量单位接受委托后，则派员到委托方接收集相关图纸数据资料等，接下来通过资料分析编制相应的技术方案和整个测量工作的计划安排，商同委托方后进行实施。
　　 3．2测量实施
　　本文所说的测量主要指的是项目竣工完成后进行的真实房产面积测量，至于预售房面积测量只是配合开发商做一些售前的准备工作。根据实施方案，房产面积测量工作主要内容包括以下两个方面：
　　（1）实地测量，明确房产边界，绘制宗地图和房屋分户平面图。
　　（2）计算房产分户套内面积和公共分摊面积。
　　 4．误差来源分析
　　 4．1预售房面积测量精度分析
　　预售房产面积测量，可以说是一种近似的房产面积测量。因为此时房产还在设计图纸上，实地并没有形成房产，所谓房产面积测量也就是满足开发商房产销售需要进行的测量，方法上采取根据开发商提供的房产设计图纸极其电子图，按房产面积测量规定要求在AUTOCAD平台上，采用坐标解析法（即不管套内或套外面积均按捕捉的图形轮廓点坐标计算）进行量算。对于这种计算的面积精度也只是图纸精度，
　　某一单元面积几何累加可以下式表示：
　　

　　或（4-1）
　　式中：—为面积，单位平方米以表示；—图形角点纵坐标，单位米以表示；—图形角点横坐标，单位米以表示；—图形角点数；—图形角点序号，按顺时针方向流水确定。
　　面积中误差计算如下：
　　（4-2）
　　式中：——为面积中误差单位平方米，以表示；——房角点位置中误差单位米，以表示（根据《房产测量规范》一级点精度为±0.02；二级点精度为±0.05；三级点精度为±0.10）；——多边形对角线长度单位米，以表示。以矩形为例，根据勾股定量可知，则可以推得面积误差；
　　（4-3）即
　　
　　（4-4）
　　
　　由此，根据相应等级点位误差，可求得100相应面积误差如下：
　　一级房面积精度为±0.4；二级房面积精度为±1.0；三级房面积精度为±2.0。对于预售房面积我们一般只是根据设计的电子图，独立进行计算两次，各等级房屋的两次面积较差不超过按（4-3）式要求，则取平均数使用。由（4-4）可知，采用坐标解析法面积测量精度取决点精度，结果精度不高，用于预售房产面积测量比较适宜。
　　4．2竣工房产面积测量精度分析
　　竣工后的房产，其房产实物已经分布在实地，面积测量则可以在实地根据房产的实际形态，采用仪器实地测定其轮廓点间或轮廓边长，计算面积。实施过程中对于几何图形规则的房产则直接量测边长进行计算，而几何图形不规则的采取分割成若干简单几何图形进行量测边长，通过分别计算后再合并求和。目前量测边长的仪器设备主要采用全站仪和手持测距仪，用于量测的仪器，作业前均经过计量检验部门检验合格。面积计算精度，遵照国家公布的规范和委托方的规定，我省中小城市一般执行规范第二级精度要求。对于竣工后的房产，从误差传布定律出发，其面积误差是边长误差的函数，可列出表示式如下：
　　通常房屋图形为矩形或分割成若干矩形及其他几何图形，仅以矩形为例，其面积计算公式如下：
　　（4-5）
　　式中：为房屋的面积；为房子的两相邻边长。为推导面积精度式子，首先进行(4-4)式全微分得：
　　（4-6）
　　由于为房屋的独立观测值，则面积误差式可表示如下：
　　（4-7）
　　式中：为房屋的面积中误差；、分别为房屋边长的边长中误差，以相对误差来表示，则（4-6）式变形后如下：
　　（4-8）
　　展开合并后，得面积误差形式如下：
　　（4-9）
　　其面积限差形式，可采用下式：
　　（4-10）
　　目前，短程光电测距仪（或手持测距仪）的测距精度可达±()～±()，式中的统称为固定误差统称为比例误差，为测程(单位：)。对于房屋的面积测距而言，测程都很短，因此测距误差主要就是仪器固定误差，则在50以下测距精度相对误差1/M可以达到1/10000。如采取保守考虑，取1/M=1/5000，则按上述（4-9）可以算得每100平方米房屋面积误差，只是±0.005，边长较的房屋面积误差也不至于超过±0.010。对于5000元／m2的房产每100平方米也影响也只有50元，因此，采用测距仪器用于房屋面积实际测量是完全有必要的。
　　由（4-9）可知，采用实际测距法的面积测量精度取决于边长测量相对误差，结果精度比较高。可用于竣工以后的房产面积测量。
　　 5．结语
　　综上所述，面积测量中采用不同方法实际结果差别很大。作为测量单位采用测量精度比较高的测量方法，应用于房屋面积实际测量，应该说是自身的职业要求，同时也是一种保护消费者合法权益的社会责任。测量单位在执行房屋面积实际测量时，究竟采用那种手段和方法应该根据用户要求和实际可能认真分析选择最佳方案。从目前看，采用坐标解析法的面积量测计算可以采用相应程序在电脑上进行，方法上比较先进，操作也方便，但由上述精度分析可知，其面积精度决定于点位精度，因此精度并不高。究其原因，笔者认为主要是点位精度是相对于起始点的绝对精度，而且界址点也并不都是相对于同一起始点，尽管点位精度表面上比较高，实际相对精度并不高，所以面积精度也不可能高。
　　采用实地测定房产轮廓点间或轮廓边长计算面积，尽管方法上似乎比较原始，但是真实，加上采用精度可靠激光测距仪量测边长，其结果是相对精度比较高。由上述（4-10）式可知采用实地测定面积其精度取决于边长相对精度，因此，采取实地测定房产轮廓点间或轮廓边长进行房产面积计算，所得面积精度是最好的。但在实践测量过程中，注意仪器检验和掌握正确的量测方法，减少系统误差积累，避免粗差是一项不可忽视的工作。
　　
　　参考文献：
　　[1]《建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）
　　[2]《房产测量规范与房地产测绘技术》中国标准出版社.2003
　　[3]《房产测量规范》(GB/T17986•1—2000)