建筑项目开发经营风险对经济效益的影响研究

　　摘 要： 建筑业是国内外风险分析应用水平较为薄弱的领域， 本文结合建筑项目开发经营的特点， 针对传统财务评价方法中未考虑风险因素的不足， 运用蒙特卡罗模拟将风险评价的结果反映到财务指标上， 研究了建筑项目开发经营风险对经济效益的影响， 使得财务指标能反映一定的风险状况， 从而为科学决策提供了依据。
　　关键词： 建筑项目； 风险分析； 财务评价
　　1 引言
　　建筑业是高利润的行业， 它作为国民经济支柱产业正在我国蓬勃兴起， 然而建筑项目开发经营的特点决定了建筑业又是高风险的行业， 正确分析和评价建筑项目开发经营过程中的风险， 是减少经济损失， 提高建筑项目开发企业的经济效益， 增强建筑项目开发企业风险意识的有效途径。
　　风险分析自七十年代发展以来， 已逐步成为一门独立的学科， 其理论方法也日益成熟和完善， 但是， 建筑业目前还是国内外风险分析理论应用水平较为薄弱的领域。Sim ister调查了风险分析与管理技术在项目管理中的应用情况， Ward和Chapman 分析了风险分析在项目管理中应用受到限制的原因， Ak intoye 和M aclead则主要调查了风险分析与管理技术在建筑业的应用情况， 他们的结果表明， 诸如直觉/判断/经验法这样的非正式的、传统的、简便的风险分析技术目前仍是主要分析工具。
　　在市场经济条件下， 建筑项目开发企业在项目决策时都将经济效益放在首位， 因此财务评价指标在可研中就具有十分重要的意义。本文将风险分析理论和方法与建筑项目财务评价指标相结合， 以使财务评价指标能反映一定的风险状况， 从而提高建筑项目开发企业的科学决策水平。
　　2 建筑项目开发经营项目风险评价思路探讨
　　以往的财务评价对风险问题缺乏系统的、科学的分析方法。尽管某个方案无论从静态或动态分析上讲， 有关指标都优于其他方案， 但由于风险总是的存在， 仍然不能决策。而放弃现行做法， 重新建立一套评价风险的指标作为决策的依据， 这一方法从理论上讲也许可以做到， 但其实践意义则值得怀疑。因为单独评价方案的风险程度， 而不是综合地考虑方案的投资与效益， 则不同方案之间不具有可比性。因此， 将项目中包含的风险因素反映在财务评价中便显得非常重要。那么怎样将建筑项目开发过程风险的影响反映到项目的各项财务评价指标中去呢？ 对这一问题可以有以下三种解决问题的思路：
　　1. 对建筑项目开发项目的投资风险进行辨识， 辨识主要集中在开发项目的建设阶段， 施工过程中的风险因素造成投资膨胀， 估计出投资膨胀的概率分布，然后按比例分摊到项目的年净现金流量中去， 再计算财务评价指标。至于分摊的比例可以按年均分， 也可以按年度成本的大小合理划分。这一思路的风险分析主要是在施工过程开始的情况下进行的， 它是以前的风险分析研究中主要采用的方法。
　　2. 与1的思路大体相同， 不同之处在于风险的辨识上， 风险辨识不是集中在项目的施工过程， 而是集中在项目投资的概算上。在开发项目可行性研究中，要对项目的投资进行概算， 概算的各个栏目分得比较详细， 对每一概算项目变动风险因素进行辨识， 在此基础上， 计算投资膨胀， 进而反映到财务评价指标上。
　　此种方法的风险分析主要是在项目的可行性研究阶段进行， 从风险辨识上来看， 它具体到各概算指标上，更加精确， 而且有一定的创新意义， 但相对来说， 工作量较大， 需要详细的调查以及大量的历史资料积累，但从辩识的准确性来讲， 比思路1 应该说提高了一步。
　　3. 从影响净现金流量的各个不确定因素上着手，分别进行风险辩识， 得到每种不确定因素变动的概率分布， 进而反映到财务评价指标中去。此种方法的风险分析过程是在开发项目的可行性研究阶段进行的，这也是本文所采用的建筑项目开发项目风险分析方法。从调研中我们了解到， 建筑项目开发项目的主要风险集中在流通领域， 开发项目的前期与建设时期虽然也有不确定因素， 但相对于经营阶段来说， 风险影响要小得多。在这样的背景下， 只考虑投资风险而忽略了建筑项目流通领域的风险， 就不能客观地将风险反映到财务评价指标中去， 因此， 本文研究的建筑项目开发风险分析将采用第三种思路。
　　3 建筑项目开发经营项目财务评价指标
　　一般地， 项目财务评价的指标体系包括动态指标和静态指标， 动态指标又包括财务净现值、财务净现值率、财务内部收益率、财务外汇净现值和财务换汇成本， 静态指标又包括投资利润率、投资利税率、成本利润率、投资回收期和借款偿还期。本文结合建筑项目开发的特点， 选择如下几个指标进行建筑项目开发项目的财务评价。
　　（ 1）动态评价指标a. 净现值NPV净现值是指投资项目按部门或行业的基准收益率（ ic ）或设定的折现率， 将各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。净现值是反映项目在计算期内获利能力的动态指标。净现值的计算公式内部收益率是指投资项目在计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率， 它是技术经济评价的一项主要指标， 这里的计算期， 对于建筑项目开发项目来说， 指的是开发经营期。内部收益率表达式如下：
　　实际计算中常用线性插值法求解。
　　（ 2）静态评价指标a. 投资回收期Pt投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间， 是反映项目投资回收能力和速度的重要指标。投资回收期的详细计算公式为：
　　投资回收期= （累计净现金流量开始出现正值的年份）上年累计净现金流量的绝对值当年净现金流量b. 投资利润率投资利润率一般是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率。对建筑项目开发项目来说， 是指开始经营， 有销售收入的年份的利润总额与总投资的比率。对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目， 按生产期年平均利润总额与总投资的比率计算。其计算公式为： 年利润总额= 年销售收入- 年经营成本。
　　投资利润率=年利润总额或平均利润总额总投资100%4 建筑项目开发项目的风险评价方法风险的评价方法有多种， 如： 风险调整贴现率法、肯定当量法、蒙特卡罗模拟、决策树方法等。风险调整贴现率法是通过将无风险贴现率调整为有风险贴现率来反映风险的， 而肯定当量法则是用肯定当量系数调整净现金流量来反映风险的影响。用这两种方法进行风险评价较简单， 只是改变了财务指标公式中的一个系数的大小， 而且风险调整贴现率法将时间价值与风险价值混在一起， 据此对现金流量贴现， 夸大了远期风险； 而肯定当量法中的肯定当量系数不易确定， 往往要凭经验决定， 缺乏一定的客观标准； 决策树方法虽然有结构清晰、计算灵活的特点， 但是该方法只停留在经济指标的不确定因素的估计上， 而不能建立建筑项目开发过程的风险估计上， 与本文的风险分析思路不配套。鉴于这些原因， 本文选择蒙特卡罗模拟作为建筑项目开发的风险评价方法， 因为蒙特卡罗模拟方法可以计算多个指标， 可以将不确定因素的概率分布， 按评价模型过度到各经济指标中， 而且蒙特卡罗模拟输入变量可以是各种概率分布， 计算结果精细， 可靠性可调整， 所以此方法既具有科学性， 又具有实用性。
　　蒙特卡罗模拟是一种用途广泛、传统的风险分析方法， 亦称模拟抽样法或统计试验法， 是一种以数理统计理论为指导的模拟技术。它的实质是按一定的概率分布产生随机数的方法来模拟可能出现的随机现象。在财务评价中， 设评价指标Z是自变量x i （ i=1, 2, , m ）的多元函数， 则有：
　　Z = f （ x1, x2, , xm ）式中， 函数f 是计算评价指标的表达式。
　　自变量x i 中全部或至少一部分是随机变量， 因而Z也是随机变量。蒙特卡罗模拟按自变量xi 的概率分布产生随机数为一个样本， 用函数关系f 求样本的评价指标Z, 通过统计模型计算评价指标的期望、方差及概率分布图， 进而可分析评价指标Z的置信区间和项目的风险程度。蒙特卡罗模拟方法通过对计算机内部产生的0- 1之间等概率的随机数进行变换， 获得具有一定分布的随机数，能够对有着各种理论或经验分布的随机变量进行模拟， 实用性较强。从风险评价的整个过程来说， 模型应当正确、可靠、适应性强、容易控制和使用方便， 而蒙特卡罗模拟正适应了这些特点。
　　4 建筑项目开发项目风险分析实例
　　4. 1 背景资料天津市某建筑项目开发公司98年拟开发一片住宅小区， 市场分析表明该片地区是天津市政府危改的难点大片工程， 可以享受政府的优惠政策， 且该地处于良好地段， 另外天津市目前的整体市场供求状况良好。
　　开发方式小区总建筑面积12万平方米， 多层住宅为7层，局部中高层为11层， 建筑密度30%, 占地面积5 - 6万平方米， 规划容积率1. 8左右。建设期限为1 年（不包括施工准备期） , 经营期限为3年， 预计投资27000万元， 包括开发成本和贷款利息支出。销售平均价格为多层混砖3500元/平方米， 高层3700元/平方米， 公建5800元/平方米。
　　4. 2 风险分析风险辨识与风险估计根据建筑项目开发项目的风险分类， 采用主观估计法估计出各风险因素的变动范围及相应的概率， 在此基础上用C IM 模型进行风险叠加， 可以得到主要风险的概率分布的期望和方差。
　　4. 3 风险评价根据风险估计的结果， 用蒙特卡罗模拟方法计算各财务指标， 将模拟结果进行排序、分组和统计， 即可得到财务评价指标的概率分布结果， 这里由于篇幅所限， 我们仅对净现值的模拟结果加以说明。
　　模拟结果显示， 在不考虑风险的情况下， 净现值为一确定的值（ 5371. 84万元）， 考虑了风险因素的影响以后， 通过蒙特卡罗模拟方法得到NPV 的概率分布， 这时， 0< NPV < 31. 69百万元的概率为5% , NPV> 33. 37百万元的概率为73%, NPV > 41. 80百万元的概率仅为8% 。同样可以对内部收益率指标、投资回收期指标和投资利润率指标进行模拟， 得到他们的概率分布。对于本例来说， 考虑了风险因素对项目的影响后， 评价指标显示此项目仍然是可行的， 虽然由于风险的原因， 使得项目的收益有所降低， 但总体上风险的影响并不是太大。

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