在制定土地登记制度时,土地权利制度应遵循的原则:统一法律依据即我国只能制定一部统一的土地登记法。统一登记机关即不动产登记机关必须统一,而且必须是以土地权利为基础和核心的统一;统一登记效力即土地登记要依据实质主义登记的原则,统一规定土地登记效力,并将其确定为各种具体的法律制度;统一登记程序即土地登记制度应该统一规定土地登记程序,以满足统一市场需要;统一权属证书即不动产登记机关下发的土地权利文书应统一。
3.关于土地权利制度的细则性规定
3.1 土地所有权
目前我国所规定的两种土地所有权仍然有保留的必要。因为国家土地所有权的建立涉及政治体制问题和宪法修改问题,所以不能改动。而农民集体土地所有权,现在不但发挥着巨大的经济功能,而且还发挥着对八亿多农民的生存到养老提供保险的社会功能,这种土地所有权也是不可以否定的。
3.2.土地使用权
目前我国土地使用权改革的具体方法:一是许可以土地使用权为基础设立其他物权,将土地使用权进一步细化、明确化,丰富各种权利制度的内容,可以明确地进行司法操作。二是对各种类型的土地使用权内容进行科学界定,尤其是对历史遗留的划拨国有土地使用权进行认真分析,对那些实际上已经形成独立民事权利的划拨国有土地使用权,应当许可其进入市场流通。三是对农民集体土地使用权的转让放开流通,既许可这种权利在公民、法人之间转移,也许可在这种权利上设立法律规定的他项土地权利,其效果与国有土地使用权不应当有较大的差别。
3.3 他项土地权利
从我国法律实践看,土地担保物权仅设立抵押权一种就可以满足需要,建议不设立典权制度。而土地债权还应保留土地租赁权制度,但应明确土地租赁权的适用范围。
综上所述,未来我国土地权利制度的基本框架是:第一,土地所有权包括两种权利制度,既国家土地所有权和农民集体土地所有权;第二,以土地使用权为本权基础,在土地使用权上设立农地使用权、基地使用权、地上和地下建设用地使用权、地役权和人役权;第三,他项土地权利设立两种类型,即土地抵押权和土地租赁权;第四,强调基地使用权和农地使用权的区分,给我国可以进入市场机制的土地和不可轻易进入市场机制的土地划分提供一个法律基础,满足我国建立强制性的耕地保护制度和建设用地的市场化两个方面的需求。
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